Von den Schlüsseln zum ersten Gast: Wie man Schritt für Schritt die Ferienvermietung in Kroatien legalisiert
Du hast die Schlüssel. Die Wohnung ist eingerichtet, riecht nach Neuem, und der Blick von der Terrasse ist genau so, wie wir es im Angebot versprochen haben. In deinem Kopf taucht der natürliche, aufregende Gedanke auf: „Perfekt! Jetzt soll diese Investition anfangen, Geld zu verdienen.“
Doch direkt nach der Aufregung kommt ein Moment der Reflexion: Bürokratie.
Fremd klingende Wörter schwirren dir durch den Kopf: Ured, Dozvola, Rješenje, Kategorizacija. Klingt ernst und kompliziert. „Wie soll ich das angehen? Muss ich fließend Kroatisch sprechen? Was, wenn ich etwas vergesse und statt des ersten Gastes plötzlich die Kontrolle kommt und eine Strafe verhängt?“
Ruhig. Tief durchatmen.
Die Kategorisierung von Immobilien in Kroatien (also die formelle Legalisierung der Vermietung) ist kein bürokratisches Labyrinth. Es ist einfach ein klarer, ausgetretener Pfad. Eine logische Liste von Aufgaben, die man Schritt für Schritt abhaken kann.
In diesem Leitfaden führen wir dich an der Hand durch den Prozess. Ohne juristisches Kauderwelsch, aber mit konkreten Tipps. Wir zeigen dir, wie du reibungslos vom ersten Antrag im Amt bis zu dem Moment kommst, in dem du das berühmte blaue Schild mit den „Sternen“ anbringst.
Es ist wirklich einfacher, als du denkst. Lass uns anfangen.
Grundlagen – Was das Amt BRAUCHT, BEVOR du startest
Bevor du überhaupt daran denkst, einen Beamten auf einen Kaffee einzuladen, musst du „saubere Unterlagen“ haben. Das ist der Moment, in dem du erkennst, warum es sich gelohnt hat, die Immobilie über eine professionelle Agentur (genau wie unsere) zu kaufen. Erinnerst du dich an unseren Artikel über sicheren Immobilienkauf? Genau.
Säule 1: Eigentumsnachweis (Vlasnički List)
Offensichtlich, aber entscheidend. Das Amt muss sehen, dass du der Eigentümer bist. Du musst im Grundbuch (Gruntovnica) als alleiniger Eigentümer 1/1 eingetragen sein – ohne Belastungen oder Unklarheiten.
Säule 2: Wichtige Nutzungsgenehmigung (Uporabna Dozvola)
Das ist der Knackpunkt und der häufigste Grund für eine Ablehnung des Antrags. Genau deshalb haben wir auf dieses Dokument im Artikel zum Kauf hingewiesen. Man darf nichts legal vermieten, das nicht legal ist (kein technischer Abnahmebescheid).
Wenn dein Gebäude sehr alt ist (normalerweise vor 1968), gelten andere Regeln (ein Altersnachweis genügt). Aber 99 % der neuen oder renovierten Immobilien müssen diese Genehmigung haben. Ohne die Uporabna Dozvola endet das Gespräch hier.
Säule 3: OIB-Nummer und Bankkonto
Absolut grundlegend. Deine kroatische OIB-Nummer begleitet dich bei jedem Schritt des Prozesses.
Säule 4: Eigentümerbeschluss (Zustimmung der Nachbarn)
Hier kommt ein Punkt ins Spiel, der viele Nicht-Residenten überrascht und blockiert. Wenn deine Immobilie:
Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist (Treppenhaus geteilt)
Ein Doppelhaus ist (Wand geteilt)
… musst du für die legale Kategorisierung die formelle Zustimmung der Nachbarn beilegen, die die Mehrheit (über 66,6 %) der Anteile am Gebäude halten. Entscheidend sind die Nachbarn, mit denen du Wände teilst – also oben, unten, links und rechts.
Das bedeutet: Selbst wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen, aber ein entscheidender Nachbar verweigert seine Zustimmung, bekommst du die Kategorisierung nicht.
Warum ist das so wichtig? Das kroatische Recht schützt die Ruhe der Bewohner. Die Zustimmung der Nachbarn zeigt, dass ihre Ruhe nicht durch den Wechsel der Touristen gestört wird und deine Investition kein Problem, sondern ein legal und gut geführtes Geschäft ist. Ohne diese Zustimmung wird dein Antrag abgelehnt.
Die Rolle von KokoStay: Unser Team unterstützt dich in diesem sensiblen und oft schwierigen Prozess. Wir beraten, wie du diese Zustimmungen formal einholst, damit dein Antrag vollständig ist. Wir übernehmen die Kommunikation mit dem Hausverwalter und den Eigentümern, sodass dieser Prozess für dich stressfrei verläuft.
Herz des Prozesses: „Rješenje o Kategorizaciji“ (Entscheidung zur Kategorisierung)
Dein Ziel ist es, dieses eine Dokument zu erhalten: das Rješenje o Kategorizaciji. Das ist die offizielle Entscheidung, die deiner Immobilie „Sterne“ (zvjezdice) verleiht. Sie sagt: „Ja, diese Wohnung ist genehmigt, hat 4 Sterne und darf Gäste empfangen.“
Schritt 1: Antrag (Zahtjev) – Wo und Wie?
Mit vollständigen Unterlagen (Eigentum, Legalität, OIB, Grundrisse, Zustimmung der Nachbarn) gehst du zum lokalen Ured državne uprave (Amt für Staatliche Verwaltung) oder Ured za turizam (Tourismusbüro) in deiner Stadt oder Gemeinde. Dort reichst du einen einfachen Antrag (Zahtjev) auf Einleitung des Prozesses ein.
Schritt 2: Besuch der Kommission (Očevid) – Was wird überprüft?
Das ist keine gruselige Steuerkontrolle. Es handelt sich um den Besuch eines oder zweier Beamter, die mit einer Checkliste überprüfen, ob du die minimalen technischen Anforderungen für die gewünschte Sterneanzahl erfüllst.
Worauf achten sie?
Sicherheit: Hast du Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten, Fluchtplan an der Tür?
Komfort und Ausstattung: Qualität der Betten (Mindestmaße), Anzahl Handtücher pro Person, Küchenausstattung (Töpfe, Besteck).
Informationen: Sind Preisliste (cjenik), Hausordnung (kućni red) und wichtige Telefonnummern (Notruf, Taxi etc.) sichtbar?
Pro-Tipp: Je mehr Annehmlichkeiten du bietest (Klimaanlage in jedem Raum, WLAN, Geschirrspüler, Kaffeemaschine, Safe), desto leichter erreichst du eine höhere Kategorie (z. B. 4 Sterne). Falls etwas fehlt, gibt dir die Kommission meist Zeit, es nachzurüsten.
Schritt 3: Empfang der Entscheidung (Rješenje) und das berühmte blaue Schild
Wenn alles passt, erhältst du das ersehnte Rješenje (Entscheidung). Mit diesem Dokument gehst du zu einer autorisierten Werkstatt und bestellst das offizielle, emaillierte blaue Schild mit der Sterneanzahl.
Herzlichen Glückwunsch! Du hängst es stolz am Eingang auf. Es ist dein Symbol der Legalität und dein Ticket zum Markt.
Du bist legal! Letzte Formalitäten vor dem ersten Gast
Denkst du, dass das Schild das Ende ist? Fast. Es bleiben zwei letzte, entscheidende administrative Schritte. Ohne sie geht nichts.
Schritt 4: Anmeldung beim Finanzamt (Porezna Uprava)
Mit der Kategorisierungsentscheidung in der Hand gehst du direkt zum Finanzamt (Porezna Uprava). Dort musst du die Aufnahme deiner Tätigkeit melden.
Das ist der Moment, in dem du dich offiziell zur Zahlung der Pauschalsteuer (paušal) anmeldest, über die wir bereits im Steuerartikel gesprochen haben. An diesem Punkt verbinden sich die Systeme, und du wirst für das Finanzamt als legaler Vermieter sichtbar.
Schritt 5: System eVisitor – Dein Verwaltungszentrum
Die letzte Station: die lokale Tourismusgemeinschaft (Turistička Zajednica).
Nach Vorlage des Rješenja erhältst du dort das wichtigste Arbeitsinstrument: Zugangsdaten (Login und Passwort) für das System eVisitor.
Was ist eVisitor? Es ist das zentrale, staatliche Online-System. Du bist gesetzlich verpflichtet, jeden Gast (Vorname, Nachname, Reisepassnummer) innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft zu registrieren. Über dieses System meldest du die Gäste und verrechnest die Kurtaxe (boravišna pristojba). Ohne diese Registrierung darfst du keinen einzigen Gast legal empfangen.
Was, wenn ich das nicht selbst machen möchte? Die Rolle des Property Managers
Du liest all das und denkst dir: „Super, aber ich bin nicht hierher gekommen, um durch Amtsgänge zu rennen.“
Wir verstehen das voll und ganz. Es ist ein bisschen Papierkram, erfordert Zeit, Geduld und zumindest Grundkenntnisse der Sprache.
Deshalb gibt es die „Zero-Stress“-Option.
KokoStay – eine lizenzierte Agentur für Management von Ferienimmobilien. Als dein Property Manager übernehmen wir den gesamten Prozess für dich. Wir stellen die Anträge, sind bei der Besichtigung durch die Kommission dabei, sorgen dafür, dass der Erste-Hilfe-Kasten am richtigen Platz hängt und der Fluchtplan an der Tür angebracht ist. Wir holen die Dokumente ab und registrieren dich sowohl im eVisitor-System als auch beim Finanzamt.
Du sitzt in der Zwischenzeit gemütlich bei einem Kaffee an der Riva, und am Ende erhältst du ein fertiges, vollständig legales Geschäft, bereit für die ersten Gäste.
Zusammenfassung
Wie du siehst, ist der Kategorisierungsprozess in Kroatien nicht kompliziert. Es ist einfach… ein Prozess. Eine logische Liste von Schritten, die man geduldig abarbeiten muss. Die Belohnung? Dieses kleine blaue Schild, das dir die Türen zu legalen Einnahmen über Plattformen wie Booking.com oder Airbnb öffnet – und dir ruhigen Schlaf garantiert.
Legale Vermietung bedeutet Sicherheit, höheres Vertrauen der Gäste und ein solides Fundament für deine Investition.
Wirkt dieser Prozess mühsam? Für uns ist das Alltag. Anstatt deine erste Saison in Kroatien mit Amtsgängen zu verbringen, überlasse uns die Formalitäten.
Kontaktiere uns! Wir führen dich vom leeren Apartment bis zum Status „Voll gebucht“ – legal, effizient und stressfrei.
