Previous Next

ABC der Steuern für ausländische Immobilieneigentümer in Kroatien: Fakten, Mythen und vorteilhafte Pauschalen

Wenn Sie sich für die Investition Ihres Lebens entscheiden – den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kroatien – erleben Sie sowohl Aufregung als auch eine gewisse Angst. Der Anblick des kristallklaren Adriatischen Meeres ist das eine, der Blick auf ein Dokument vom Finanzamt das andere. Wir kennen diesen Schauer der Unsicherheit.

Sofort tauchen im Kopf Fragen auf, die den Urlaubsenthusiasmus effektiv bremsen können: „Ist Kroatien ein Steuerparadies für Immobilien oder eine versteckte Falle? Wie viele Prozent muss ich bei der Transaktion dem Staat abgeben? Und vor allem: Wie vermeide ich es, in zwei Ländern Steuern zu zahlen – in Kroatien und in Deutschland, Österreich oder Polen?“

Beginnen wir mit einer fundamentalen Nachricht, die sofort Erleichterung verschafft: Das kroatische Steuersystem für Immobilien ist in Wirklichkeit außerordentlich einfach, transparent und besonders freundlich zu Nicht-Residenten.

Hier handelt es sich nicht um ein Labyrinth komplizierter Gebühren und auch nicht um die jährliche, drakonische Grundsteuer, wie wir sie aus anderen Teilen Europas kennen. Kroatien spielt mit offenen Karten und setzt auf Einfachheit und niedrige Belastungen.

Genau deshalb haben wir diesen Leitfaden erstellt. Wir zerlegen die kroatischen Steuern aufs Wesentliche. Wir zeigen, dass die 3%-Kaufsteuer die einzige größere Einmalzahlung ist und dass das Pauschalbesteuerungsmodell für Vermietungen ein echter Game Changer für jeden Investor ist. Ganz ohne juristisches Fachchinesisch, dafür mit konkreten Beispielen.

Lesen Sie weiter. Wir garantieren: Nach diesem Artikel werden Steuerfragen zu einer Ihrer kleinsten Sorgen!

Immobilienkauf: Einmalige Gebühren, die Sie kennen müssen

Beginnen wir am Anfang – dem Moment, in dem aus dem Traum Realität wird. Im Gegensatz zu den monatlichen Rechnungen fallen diese Gebühren nur einmal an.

Wichtige Gebühr: Grunderwerbsteuer (Porez na promet nekretnina)

Dies ist die einzige bedeutende einmalige Zahlung, mit der Sie beim Kauf von einer Privatperson oder auf dem Sekundärmarkt konfrontiert werden.

Wie hoch ist sie? Der Satz ist fest und beträgt 3 % des Marktwerts der Immobilie (in der Regel der Betrag, der im Kaufvertrag steht).

Wann und an wen zahle ich? Die Steuer wird beim Finanzamt (Porezna Uprava) nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt. Wichtig: Sie haben 15 Tage ab Ausstellungsdatum des Bescheids Zeit. Dieser Prozess wird stets von unserer Agentur und dem Anwalt überwacht, sodass Sie sich keine Sorgen um Fristen machen müssen.

Wichtige Ausnahme: Wenn Sie eine Immobilie von einem Entwickler kaufen, der Umsatzsteuerpflichtig ist (was bei den meisten Neubauten der Fall ist), sind Sie von dieser 3%-Steuer befreit! Die Mehrwertsteuer ist bereits im Kaufpreis enthalten. Das ist ein großer Unterschied – beim Kauf „direkt vom Bauträger“ sparen Sie diese 3 % von Anfang an.

Zusätzliche Gebühren:

Neben der 3%-Grunderwerbsteuer fallen nur noch kleine formale Gebühren an:

Notar: Gebühr für die Beglaubigung Ihrer Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Dies ist eine relativ geringe Kostenposition, berechnet nach den Sätzen der kroatischen Notarkammer.

Gerichtsgebühr (Grundbuchamt – Sąd Gruntowy): Ein symbolischer Betrag wird fällig, um Ihren Namen ins Grundbuch (Gruntovnica) eintragen zu lassen. Volles Eigentum für wenige Dutzend Euro – einfacher geht es nicht.

Steuern auf Eigentum: Keine teuren Überraschungen

Hier kommen wir zu dem Abschnitt, in dem viele unserer Kunden ungläubig den Kopf schütteln.

Großer Mythos entlarvt: Keine Katastersteuer!

Vergiss die jährlichen, hohen Vermögenssteuern, die man in anderen europäischen Ländern zahlen muss. In Kroatien gibt es diese nicht!

In Kroatien existiert keine jährliche, zyklische Vermögenssteuer (Katastersteuer), die auf den Marktwert der Immobilie berechnet wird.

Das ist das Fundament, auf dem wir die Attraktivität von Investitionen aufbauen. Das ist eine konstante, enorme Ersparnis!

Einzige Gebühr: Porez na nekretnine (Neue Immobiliensteuer ab 2025)

Hier müssen wir präzise sein, da die Regelungen gerade reformiert wurden. Beginnen wir jedoch mit der wichtigsten Nachricht, die für Investoren entscheidend ist und unverändert geblieben ist:

In Kroatien gibt es immer noch keine Katastersteuer, die auf den Immobilienwert berechnet wird!

Das ist eine riesige Erleichterung. Du musst nicht 1 % oder 2 % des Marktwerts eines Hauses zahlen, wie es in den USA oder in einigen westeuropäischen Ländern üblich ist.

Was hat sich geändert? Ab dem 1. Januar 2025 wurde die alte „Ferienhaussteuer“ durch die neue Immobiliensteuer (Porez na nekretnine) ersetzt.

Was ist das? Es handelt sich um eine Steuer, die einmal jährlich an die lokale Gemeinde gezahlt wird. Sie betrifft alle Immobilien, die nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Wenn du also eine Wohnung zur Vermietung kaufst oder ein „Zweithaus“ besitzt (und nicht dauerhaft darin gemeldet bist), unterliegst du dieser Steuer.

Wie hoch ist sie? Die Entscheidung liegt bei den örtlichen Behörden (Stadt oder Gemeinde), die den Satz innerhalb der gesetzlichen Bandbreite festlegen können: von 0,60 € bis 8,00 € pro m² Nutzfläche pro Jahr.

Was bedeutet das in der Praxis?
Beliebte Touristenorte zielen wahrscheinlich auf die oberen Werte ab, um die Infrastruktur zu finanzieren, während kleinere Gemeinden die Mindestwerte wählen können.

Beispiel für eine 80 m² große Wohnung:

Optimistisches Szenario (kleine Gemeinde): 80 m² × 2,00 € = 160 € pro Jahr

Maximales Szenario (Top-Resort): 80 m² × 8,00 € = 640 € pro Jahr

Selbst im teuersten Szenario handelt es sich um vollständig vorhersehbare Kosten, die in Europa immer noch sehr wettbewerbsfähig sind. Das sind keine tausende Euros, die deinen Gewinn auffressen, aber es lohnt sich, den Satz in der konkreten Gemeinde vor dem Kauf zu prüfen!

Lokale Gebühren:

Vergiss nicht, dass die Komunalna Naknada (Kommunalabgabe für Infrastruktur) und die Pričuva (Rücklagenfonds der Eigentümergemeinschaft) Dienstleistungsgebühren und keine Steuern im engeren Sinne sind. Sie sind niedrig und wurden bereits ausführlich in unserem vorherigen Artikel zu den Betriebskosten erläutert.

Steuern auf Vermietung: Die Pauschale, die Investoren lieben

Wenn du eine kroatische Immobilie als Investition für die touristische Vermietung kaufst, ist dieser Abschnitt für dich besonders wertvoll. Kroatien hat eines der investorenfreundlichsten Systeme zur Vermietungsbesteuerung in Europa.

Grundmodell: Pauschalbesteuerung (Paušalno Oporezivanje)

Das ist der Grund, warum Investitionen in Kurzzeitvermietungen in Kroatien so außergewöhnlich rentabel sind. Vergiss die komplizierte Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben. Kroatien bietet eine Lösung, die ideal für kleine und mittlere Investoren ist.

Wie funktioniert das? Du zahlst einen festen, im Voraus bestimmten symbolischen Betrag pro registriertem Bett (pro Person), völlig unabhängig davon, wie viel du tatsächlich verdienst. Wir nennen das die Pauschale (Paušal).

Satz (Achtung – Änderung ab 2025): Nach der Reform von 2025 legen die örtlichen Gemeinden die Pauschalsätze fest, abhängig von der Tourismuskategorie (Index der touristischen Entwicklung, ITR), zu der deine Immobilie gehört.

Beispiel: Wenn eine Immobilie in Šibenik (Kategorie I) 4 Betten hat und die Gemeinde einen Satz von 200 € pro Bett festlegt, beträgt die jährliche Pauschalsteuer: 4 × 200 € = 800 €

Absoluter Game Changer: Stell dir vor, dein Apartment mit 4 Betten (2 Schlafzimmer) generiert in der Saison 20.000 € Einnahmen. Statt Steuern auf diese 20.000 € zu zahlen, zahlst du nur z. B.: 4 Betten × 200 € = 800 € Steuern pro Jahr

Das ist deine gesamte Einkommenssteuerbelastung! Das System ist vollständig legal und stellt die Standardmethode zur Besteuerung von touristischen Vermietungen für Privatpersonen dar.

Beachte die weiteren zusätzlichen Gebühren (Action Points):

Das Pauschalmodell ist einfach, aber du musst noch einige symbolische Jahresgebühren berücksichtigen, die wir bei KokoStay immer in unseren Kalkulationen einbeziehen:

Tourismusabgabe (Turistička pristojba): Eine Gebühr, deren Höhe von der Region festgelegt wird. Sie liegt in der Regel zwischen 50 € – 100 € pro Bett pro Jahr.

Beitrag an die Tourismuskammer (Članarina): Symbolische Pauschale, meist unter 10 € pro Bett pro Jahr.

Klimasteuer (Boravišna pristojba): Wird von den Gästen bezahlt; du als Eigentümer oder die verwaltende Firma erhebst und führst sie ab. Symbolischer Betrag, z. B. 1–1,5 € pro Person/Nacht.

Selbst wenn man all diese Gebühren zusammenrechnet, bleibt die jährliche Steuer- und Zusatzbelastung extrem niedrig, was Kroatien zu einem echten Steuerparadies für kleine und mittlere Investoren im Kurzzeitvermietungsgeschäft macht.

MwSt auf Vermietung (PDV) – Falle für Nichtansässige (und wie man sie vermeidet)

In Kroatien beträgt der normale Mehrwertsteuersatz für touristische Unterkunftsdienstleistungen 13 %. Diese Steuer wird auf die Einnahmen aus der Vermietung erhoben. Hier greift eine wichtige Regel des kroatischen Rechts, die du kennen musst:

Grundregel: In Kroatien kannst du als natürliche Person von der Mehrwertsteuerregistrierung (Umsatzsteuer-ID) befreit sein, nur wenn du kroatischer Steuerresident bist.

⚠️ Warnung: Wenn du nicht ansässig bist, gilt diese Befreiung nicht. Das bedeutet theoretisch, dass du mit Beginn der touristischen Vermietung verpflichtet bist, dich für die Mehrwertsteuer zu registrieren (PDV-ID) und diese monatlich oder vierteljährlich abzuführen.

Klingt kompliziert? Ist es auch – aber zum Glück gibt es eine legale und bewährte Lösung, damit du als Nichtansässiger keine MwSt-Buchhaltung führen musst:

Lösung: Reverse-Charge mit KokoStay

Dies ist der Mechanismus, der dein Problem löst. Statt direkt an Touristen zu vermieten (was eine MwSt-Registrierung erfordern würde), schließt du einen Managementvertrag mit einer kroatischen Tourismusagentur – in diesem Fall KokoStay – ab.

Dein Part: Du stellst der Agentur lediglich die Immobilie zur Verfügung (Vermietung an die Agentur).

KokoStay’s Part: Wir erbringen die tatsächliche Unterkunftsdienstleistung für Touristen und übernehmen die MwSt-Abrechnung (Reverse-Charge-Prinzip).

Fazit: Durch die Zusammenarbeit mit einer lizenzierten Agentur wie KokoStay vermeidest du die Pflicht, dich in Kroatien als MwSt-Zahler zu registrieren, komplizierte Steuererklärungen einzureichen oder doppelte Buchhaltung zu führen. Dies ist das sicherste und rechtlich effizienteste Modell für Nichtansässige.

Vermeidung der Doppelbesteuerung: Fragen aus dem Ausland

Dies ist ein Bereich, in dem absolute Sicherheit gefragt ist. Niemand möchte Probleme mit dem heimischen Finanzamt bekommen.

Internationale Abkommen: Dein Schutzschirm

Gute Nachricht: Kroatien hat Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA / UPO) mit den meisten EU-Ländern abgeschlossen, darunter Polen, Deutschland, Tschechien und Österreich.

Was bedeutet das in der Praxis? Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien (so genanntes „immobiles Einkommen“) werden in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet – also in Kroatien.

Anschließend wird dieses Einkommen in deiner jährlichen Steuererklärung im Wohnsitzland (z. B. in Österreich) berücksichtigt, wobei die entsprechende DBA-Methode angewendet wird (meist Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt oder Anrechnungsverfahren). So zahlst du nicht zweimal Steuern auf dasselbe Einkommen.

Wichtiger Hinweis: Auch wenn der Mechanismus einfach ist, empfehlen wir immer die Rücksprache mit einem Steuerberater in deinem Wohnsitzland (Polen, Deutschland, Tschechien), der sich auf internationale Steuerfälle spezialisiert hat. Ein kurzes Beratungsgespräch nimmt dir jeglichen Stress mit den Steuererklärungen und stellt die formale Korrektheit sicher.

Zusammenfassung

Wie du siehst, ist das kroatische Immobiliensteuersystem kein Gegner, sondern ein Verbündeter des Investors. Es bietet Einfachheit, geringe Transaktionskosten (nur 3 % auf dem Sekundärmarkt) und – dank fehlender Grundsteuer sowie dem extrem vorteilhaften Pauschalmodell für Vermietung – gehört Kroatien zu den attraktivsten Investitionsstandorten in Europa.

Lass nicht zu, dass Mythen dich davon abhalten, eine sichere, klare und transparente Investition zu tätigen.

Möchtest du wissen, wie hoch die jährliche Steuer auf dein Ferienhaus (Porez na Kuće za Odmor) in der von dir gewählten Gemeinde genau ist und wie du deine Mieteinnahmen dank des Pauschalmodells optimieren kannst?
Kontaktiere uns! Bei uns ist der Kaufprozess rechtlich abgesichert und finanziell transparent – von der ersten bis zur letzten Seite.